Casa in affitto, il proprietario può entrare?

Una volta concessa in affitto con un normale contratto di locazione registrato all’Agenzia delle entrate, una casa entra nella piena disponibilità dell’inquilino. Questo acquisisce quindi il diritto di abitazione, così come il libero possesso e il godimento dell’immobile.

Ci sono però casi nei quali i proprietari vogliano visitare l’immobile, per capire in che condizioni si trovi, e decidano di presentarsi a sorpresa. Questa cosa è possibile? La legge sulla locazione prevede che per qualunque tipo di visita il proprietario di casa debba accordarsi con il conduttore con un preavviso abbastanza ampio e che non possa, quindi, presentarsi davanti alla porta senza avvisare.

Il proprietario non può entrare nell’immobile neanche usando il mazzo di chiavi rimaste in suo possesso.

Ad ogni modo, la legge stabilisce che il proprietario possa visitare l’appartamento sia per controllarne lo stato sia per farlo visitare ad altri possibili locatari, quando ad esempio il contratto sta per scadere e non è previsto il rinnovo. Tuttavia, deve rispettare diverse regole. Non può dunque farlo come e quando preferisce.

Quando sono possibili le visite del proprietario?

Insomma, la legge riconosce il diritto del proprietario a controllare periodicamente lo stato dell’immobile, anche per verificare che l’inquilino si comporti in modo corretto.

Ma riconosce anche il diritto di quest’ultimo di godere della propria residenza senza temere l’intrusione del padrone di casa e senza vedere compromessa la propria privacy.

Proprio nel tentativo di regolamentare al meglio queste situazioni, spesso il contratto di locazione contiene specifiche clausole nelle quali è previsto che periodicamente il proprietario abbia la possibilità di visitare l’immobile per verificarne lo stato.

Ovviamente la visita deve essere concordata con l’inquilino con un preavviso congruo. In nessun caso, quindi, un’ispezione può essere improvvisata e fatta a sorpresa.

Far visitare la casa con l’inquilino dentro, è possibile?

Quando un contratto di locazione sta per scadere, e non è previsto il rinnovo, la legge offre al proprietario dell’immobile la possibilità di organizzare visite da parte di terzi. Anche questo aspetto normalmente è contenuto in specifiche clausole presenti nel contratto stesso.

Anche in questo caso, però, le visite non possono essere improvvisate e continue. Devono essere pattuite un giorno a settimana, con l’inquilino disposto a permetterle almeno per due ore. Ma questa possibilità è prevista solo negli ultimi mesi di validità del contratto.

Le visite devono, inoltre, svolgersi sempre alla presenza dell’inquilino. Quest’ultimo è infatti ancora residente, paga il canone di affitto e conserva in casa oggetti di sua proprietà.

Cosa succede in assenza di clausole specifiche?

Anche in questo caso la legge tutela la privacy e la tranquillità dell’inquilino. Ogni visita va, quindi, concordata con il conduttore, che deve essere sempre presente.

L’eccezione può essere rappresentata da urgenze ed emergenze: solo in caso di pericolo o danno il proprietario può entrare nell’immobile senza preavviso e senza l’autorizzazione dell’inquilino.

Cosa succede se il proprietario entra in casa senza permesso?

Qualora il proprietario di casa, in assenza di emergenza o danno, decida di entrare in casa senza il permesso dell’inquilino commette un reato. Si macchia, infatti, di violazione di domicilio anche se è proprietario dello stesso immobile.

Come abbiamo visto, la presenza dell’inquilino o il suo consenso possono essere aggirati solo ed esclusivamente in alcuni casi:

• pericoli imminenti che possono mettere a repentaglio la vita e la salute di persone
• rischio di danni ai locali;
• esecuzione di  lavori di ristrutturazione necessari al mantenimento dell’immobile e alla sicurezza di terzi.

Cosa succede, invece, quando l’inquilino ostacola l’accesso ai locali, impedendo quindi al proprietario di visitarli anche quando ne abbia il diritto? Se da contratto è stato previsto il diritto del proprietario di poter entrare in casa per motivi validi e concordati, l’inquilino risulta inadempiente rispetto agli accordi sottoscritti nel contratto di affitto.

Se quindi ostacola la visita all’appartamento al proprietario senza validi motivi, il conduttore è responsabile del danno che sta causando e diventa inadempiente, pertanto perseguibile. Anche la  Corte di Cassazione lo conferma e stabilisce che questo comportamento viola la legge.

Per questo motivo, il proprietario che non possa entrare in casa nonostante ne abbia diritto secondo in termini stabiliti dal contratto, può agire per vie giudiziarie e far avviare una causa civile. Il comportamento illegittimo da parte del conduttore può portare a diverse conseguenze:

• essere condannato a concedere l’accesso all’appartamento;
• essere obbligato a recedere dal contratto di affitto nell’immediato;
• essere costretto a un risarcimento dei danni subiti dal proprietario.

Quando è il caso di denunciare il proprietario di casa?

Come detto in precedenza, se il proprietario di casa entra nell’abitazione senza preavviso, utilizzando magari un mazzo di chiavi rimasto in suo possesso, commette il reato di violazione di domicilio. Pertanto, può essere denunciato dall’inquilino.

Questo illecito è punito dall’articolo 614 del Codice penale e prevede la reclusione fino a tre anni. Come chiarito dalla Cassazione, però, il reato scatta solo quando il conduttore ha preso materialmente possesso dell’immobile non essendo sufficiente la semplice stipula del contratto. L’accesso non è consentito neanche in caso di morosità, visto che il proprietario per rientrare nel pieno possesso dell’immobile dovrebbe avviare una procedura di sfratto.

Un eventuale accesso con cambio della serratura comporterebbe il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Anche laddove dovesse risultare che l’inquilino si è trasferito altrove e non abita più nella casa in affitto, la corretta procedura per rientrare nella disponibilità dell’immobile è di procedere tramite l’azione di sfratto, con l’apertura della porta tramite l’ufficiale giudiziario e il fabbro.